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董志勇:新常态下的房地产业
文汇中国 | 2015-03-19 11:22

 

    伴随着经济发展进入新常态,我国房地产业亦进入了其行业发展新常态,告别了十年的黄金时代,进行结构调整。去年投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降,市场分化突出,伴随着政策调整和市场改观,面对着新常态的机遇和挑战,我国房地产业充满了不确定性。我国房地产业应当如何认识新常态、适应新常态、引领新常态,自然成为了值得探讨的问题。

  在我国房地产业新常态呈现出的诸多特征中,有一点是为社会各界广泛认同的,即我国房地产业已逐渐进入理性调整期。新一届政府上任后对楼市调控目标、手段、力度的一系列调整在政策导向层面为促进我国房地产业理性调整、实现楼市软着陆、避免硬着陆奠定了十分重要的基础。特别是在两会政府工作报告中李克强总理提出:2015年,要稳定住房消费,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这一表述,与往年的表述有着明显区别,并没有出现调控、抑制等词汇。说明我国楼市调控政策将更趋健康,市场逐渐回归理性,房地产业进入了深刻调整期。

  从近期楼市数据看,在我国70个大中城市中,住房价格下降的城市数量持续扩大,但住房价格下降幅度均持续减小,且新建住宅和新建商品住宅销量均有所提升。我国楼市已逐渐呈现出了“价稳量增”的态势,这也正是我国楼市逐渐进入理性调整期的结果。但从多方面看,房价上涨压力依旧存在,特别是对于一线城市和一些二线城市,房价会两极分化:一线城市在地价快速上涨、楼市供不应求、房贷政策放松的推动下,房价上涨压力依旧强劲;二线城市中除个别热点城市外,大多数城市的房地产市场运行趋于平稳、供求基本平衡,房价上涨空间有限;三线城市房价保持稳定,存在一定的下跌可能性。

  对各级地方政府来说,应当继续坚持通过金融、财税等市场化手段调控房地产市场;除北上广等特大型一线城市外,限价、限购等行政化手段应当继续逐步退出。我们应该清醒认识到,限价、限购等本意打压投机性购房需求的行政化手段会“误伤”到相当一部分刚性购房需求以及合理的改善性购房需求。两会上定的“稳”字当先的基调,体现了中央引导、稳定、释放合理购房需求的决策部署,同时也是中央对此前“一刀切”式楼市调控政策的纠偏之举。“房地产调控”或将在未来相当长的一段时间退出历史舞台,也再次表明新一届政府对长期市场化调控手段的强调和对短期行政化调控手段的放弃。各级地方政府亦应在楼市调控过程中与中央积极互动,适应我国房地产市场新常态,逐步放弃行政化手段。但房地产市场去行政化不意味着政府放任自由,恰恰相反,地方政府应把政策导向的市场变为供求关系导向的市场,尊重市场自身调整和需求,在房地产市场的建设规划方面,更多地提高科学管理水平,因地制宜的出台房地产调控政策。

  对于房地产企业自身来说,第一,必须要适应“被抛弃”的房地产市场新常态。一方面,经过市场调整并伴随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大等客观实情,我国房地产市场正在逐步进入平稳理性增长的新常态,房地产企业在过去高速增长时“躺着挣钱”的“黄金时代”将一去不复返;另一方面,我国当下正处于经济结构调整的转型关键期,新一届政府力图减少对房地产业依赖的决心是有目共睹的。因此,房地产企业必须要适应“被抛弃”的新常态。

    第二,在经历十几年高速增长后,房地产行业空间趋于饱和,全行业增速降低,行业利润率下降,进入了一个相对稳定的平台整理期。平台期打破了原有的竞争格局,形成了新的经营模式,资金会进一步提高行业集中度,特别是龙头房企由于股东、规模等优势在调控中的生存环境要优于中小房企,行业资源涌向龙头企业、龙头企业市场占率明显提高、土地储备及项目数量都向龙头企业集中,中小房企面临的生存压力越来越大,行业内的兼并重组愈演愈烈,强者恒强,弱者愈弱,这是新常态经济下的必然趋势,未来房地产业将会是几头大象与一群蚂蚁的组合。房地产企业应当进行多元探索,通过积极变革应对房地产市场新常态。在当下及日后相当长一段时间内,房地产企业都将面临由市场调整带来的增长瓶颈,在此背景下适度进行相关业务的多元化拓展,既能有效规避商品住宅业务单一经营的风险,又能最大程度挖掘房地产企业的自身价值、培育企业新的增长点。房地产是要为新型城镇化服务的,城镇化的推进释放了首次购房等刚性需求,且目前城镇化率比较低,转型期还需要一定的时间,给房地产业带来了巨大的发展空间和时间,房地产业将随之进行区域及产业链的升级。在我国新型城镇化进程中,整个房地产行业在住宅、商业、工业、养老、医疗、教育等诸多方面都有着潜力巨大的发展空间。面对新常态,一些房地产企业已纷纷开始重新思考市场趋势,探索自身转型路径。在房地产企业数量持续扩张、行业集中度日益增大的情况下,战略业务的多元调整与转型将成为房地产企业得以立足的必然选择,分散了单一模式带来的风险。

    第三,房地产企业应布局国际化战略、开拓海外市场。一方面,我国房地产企业应着眼于海外投资。在国家层面,我国当今重要的国际地位和与世界各国良好的伙伴关系都为房地产企业“走出去”创造了良好环境;在企业层面,布局海外投资、与相应领域的国外企业合作,不但能够有效提高企业效率、降低投资风险,还能够将企业培育为优质的跨国公司,打响国际知名度。另一方面,我国房地产企业应着眼于海外融资。面对房地产市场新常态,资本的对决仍旧是房地产企业胜出的关键所在。从长远看,更快地融入海外资本市场平台将是房地产企业统筹整合资金的必由之路。房地产企业应当把握目前我国房地产市场化转型的契机,积极变革资源整合模式,打通资本市场融资通道,获得包括海外融资在内的优质资金支持,从而得以在激烈的市场竞争中抢占先机。

    第四,房地产企业应重视移动互联技术,但寄希望于互联网企业在短期内改造房地产业是不现实的。目前,房地产业与移动互联技术的结合主要体现在品牌宣传与营销推广环节。通过与品牌电商合作,房地产企业能够有效扩大客户覆盖范围,进而推广品牌、提升销售表现。但是,寄希望于互联网企业像改造其他行业一样,在短期内改造房地产业是不现实的。这主要源于房地产业所具有的长期性、巨资产、复杂性的自身属性。尽管曾有人提出通过互联网为房地产企业融资的设想,但不论是政策支撑还是技术支持,都使得该设想在短期内是不可能实现的。因此,寄希望于互联网企业在短期内改造房地产业是不现实的。

  在中央市场化调控的主导下,在包括房地产企业在内的全社会共同努力下,我国房地产业将伴随着国家经济结构调整,实现自身转型升级,在新常态下逐步回归理性平稳,走上一条健康发展之路。(来源:中小微企业)

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